Наём жилого помещения

Наём жило́го помеще́ния — один из видов арендных отношений. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются в России гл. 35 Гражданского кодекса РФ, в Республике Беларусь гл. 8 ЖК РБ, на Украине — гл. 59 ГКУ.

Источник: Википедия

Упоминания в литературе

Удельное число спорных ситуаций возникает при расторжении договора по требованию нанимателя. Как известно, для расторжения договора социального найма необходимо волеизъявление сторон. Это может быть как волеизъявление наймодателя, так и нанимателя. Трудностей при разрешении споров при волеизъявлении наймодателя, как правило, не возникает. Сложнее решается вопрос при волеизъявлении нанимателя. Согласно жилищному законодательству такая сторона договора социального найма, как наниматель жилого помещения имеет право, с письменного согласия совместно проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения. Выезд нанимателя в другое место жительства приравнивается к расторжению договора социального найма жилого помещения. В данном случае имеет место отказ нанимателя от дальнейшего пользования жилым помещением, который не обусловлен согласием наймодателя либо иными обстоятельствами, кроме волеизъявления самого нанимателя и членов его семьи. Наймодатель же имеет право на расторжение договора социального найма только в судебном порядке при наличии следующих оснований: как невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев, разрушение или повреждение жилого помещения, систематическое нарушение прав соседей, а также использование жилого помещения не по назначению.

Анна Михайловна Андрияхина, Предоставление жилья по договорам найма

Напротив, собственник жилого помещения сдает его нанимателю в пользование обычно на строго определенный срок по договору коммерческого найма жилого помещения, что соответствует целям создания стабильности в жилищных правоотношениях по договору коммерческого найма. Кроме того, законом предоставлено нанимателю преимущественное право на заключение договора на новый срок. Хотя и из этого правила есть некоторые исключения. Это связано с тем, что собственник жилого помещения может распоряжаться им по своему усмотрению. Он вправе отказать нанимателю в продлении договора, предупредив его об этом не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, если собственник решил не сдавать в дальнейшем жилое помещение внаем в течение не менее года,

Л. Ф. Терентьева, Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет, 2006

К последним следует относить поднанимателей и временных жильцов. Члены семей пользователей жилых помещений также могут выступать в разных ролях. Например, в ЖСК (ЖК) их права зависят от прав членов ЖСК (ЖК). При выходе пайщика из кооператива они должны быть выселены вместе с ним, если не воспользуются преимущественным правом на вступление в кооператив. Иным является правовое положение члена семьи нанимателя в договоре социального найма жилого помещения, которое можно охарактеризовать как самостоятельное, ибо в данном договоре члены семьи имеют равные и одинаковые права с нанимателем жилого помещения по его использованию. Права «вторичных» пользователей жилого помещения несколько уже, чем «первичных».

Е. С. Филиппова, Жилищное право, 2007

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Вадим Шабалин, Сам себе риэлтор. Ваши права и льготы по жилищному вопросу и налогам, 2016

По сравнению с другими договорами найма жилых помещений данный договор налагает на нанимателя определенные ограничения. Так, наниматель не вправе передавать жилое помещение специализированного жилого фонда в поднаем и осуществлять с ним сделки мены. Правилами пользования специализированным жилым помещением являются следующие: права и обязанности наймодателя, за исключением приведенного выше, повторяют права и обязанности наймодателя по обычному договору социального найма.

Елена Николаевна Пименова, Жилищное право: конспект лекций

Предоставляемое по договору найма жилое помещение маневренного фонда должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания граждан, а значит, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Иными словами, наймодатель не обязан предоставлять нанимателю жилое помещение маневренного фонда, отвечающее требования благоустроенности. Об этом уже писали в юридической литературе, однако авторы либо неправильно обосновывали свои утверждения, либо вообще их не обосновывали[28]. Между тем все очень просто. Пункт 1 ст. 89 ЖК РФ указывает, что предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86–88 ЖК РФ (т. е. в связи со сносом дома, с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания, а также в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома), другое жилое помещение по договору социального найма (выделено мною – Б.И.) должно быть благоустроенным (благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта). А жилое помещение маневренного фонда, как было сказано выше, предоставляется нанимателю не по договору социального найма, а по договору найма, и, следовательно, оно может и не быть благоустроенным.

Б. В. Ильин, Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции, 2008

Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность[11], утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. В соответствии с этим документом собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, – к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

К. В. Тимофеева, Юридический справочник на все случаи жизни, 2009

5. Как представляется, тот факт, что договор лизинга опосредует отношения по передаче имущества во временное владение и пользование, не может однозначно свидетельствовать о необходимости квалификации договора лизинга именно как вида договора аренды. К примеру, договор безвозмездного пользования также порождает правоотношения по временному владению и пользованию имуществом, договор найма жилого помещения предполагает возмездные отношения по временному владению и пользованию имуществом, что еще больше «роднит» его с договором аренды. Однако, нормы, регулирующие передачу имущества во временное владение и пользование (в том числе, возмездное), сформулированы для каждого из названных типов договоров с учетом его специфики, и при этом специфика данных типов договоров действительно не меняет их «направленности» на такую передачу.

И. В. Сахарова, Правоотношения, возникающие из договоров лизинга и купли-продажи объекта лизинга, 2013

В целом договорное право рассматривает в качестве объектов материальные ценности и интеллектуальную собственность, правообладание которыми на основе заключения договоров является предметом изучения как частного права (внутреннего и международного), так и публичного права. К числу рассматриваемых договоров относятся купля-продажа, мена, дарение, поставка, аренда, хранение, безвозмездное пользование, наем жилого помещения, подряд, возмездное оказание услуг, перевозка, заем и кредит, транспортная экспедиция, банковский вклад, банковский счет, страхование, поручение, комиссия, агентский договор и др.

Л. В. Викентьева, Договорное право. Шпаргалки, 2011

Действительно, Федеральным законом № 217-ФЗ[2] установлены основы найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. В Жилищный кодекс РФ включены новые разделы – «жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «наемные дома». Предусмотрены порядок заключения, существенные условия, срок договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права и обязанности сторон договора, порядок его расторжения и прекращения, порядок предоставления таких жилых помещений. Установлено, что наемным домом является здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и таковые предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма помещений жилищного фонда социального использования и договорам коммерческого найма жилых помещений.

В. Г. Шабалин, Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса, 2016

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст. 651 ГК РФ).

Коллектив авторов, Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный), 2006

Еще одной особенностью реализации права ребенка на жилище является установление положения о том, что члены семьи нанимателя (в том числе и ребенок), проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения. Однако в силу отсутствия полной дееспособности несовершеннолетние дети нанимателя имущественную ответственность, вытекающую из договора найма жилого помещения, не несут (ст. 69 ЖК РФ).

Коллектив авторов, Ювенальное право, 2005

Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров розничной купли-продажи; аренды, включая прокат; найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ); подряда (бытового, строительного, подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, на техническое обслуживание приватизированного, а также другого жилого помещения, находящегося в собственности граждан); перевозки граждан, их багажа и грузов; комиссии; хранения; из договоров на оказание финансовых услуг, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в том числе предоставление кредитов, открытие и ведение счетов клиентов, осуществление расчетов по их поручению, услуги по приему от граждан и хранению ценных бумаг и других ценностей, оказание им консультационных услуг; и других договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»).

К. О. Гущина, Права потребителя при покупке товара и оказании услуг, или Потребитель всегда прав, 2009

На практике нередки случаи, когда услуги по вывозу твердых и жидких бытовых отходов необоснованно включают в число коммунальных. Вместе с тем п. 4 ст. 154 ЖК РФ предусмотрено, что к коммунальным услугам не относятся услуги по вывозу твердых и жидких бытовых отходов, которые, в свою очередь, включаются в состав услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Так, в соответствии с п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме содержание общего имущества включает сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, в том числе отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме. При этом согласно п. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.

С. В. Мятиящук, Плата за жилье: механизм правового регулирования, 2009

Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: договор социального и коммерческого найма. Целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье.

О. В. Тимофеева, Жилищное право, 2011

5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

С. В. Прокофьев, Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде, 2016

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Основанием заключения договора является решение о предоставлении жилого помещения.

М. А. Шалагина, Юридический справочник на все случаи жизни, 2009

Согласно жилищному законодательству Российской Федерации под местожительством можно понимать не только дом или квартиру, но и служебное жилое помещение, общежитие, дом маневренного фонда либо иное помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин может обладать таким помещением как на праве собственности, так и на правах аренды, социального найма жилого помещения.

Е. Н. Пименова, Защита прав участников торгового процесса. Споры, практика разрешения, часто задаваемые вопросы и ответы на них, 2009